Je v ceně domu základová deska?
Základová deska je u nás při stavbě na klíč vždy v ceně domu. Nemáme zapotřebí opticky snižovat ceny našich domů tím, že rozdělíme dům a jeho cenu marketingově na „vrchní“ a „spodní“ stavbu. U nás je dům na klíč domem kompletním a cenu si klient nemusí dopočítávat. Již v základním standardu je klientovi předáván ve stavu k řádnému užívání. Takže je dokončený, včetně hotových povrchů podlah, obkladů, sanity, vymalování - prostě je k nastěhování. Ne vždy však můžeme stavět na desce - ta je určena jen pro rovinaté parcely a pro původní, rostlý terén. Proto si v rámci přípravných předprojektových prací jedeme sklon parcely změřit a zhodnotit, jaké základy můžeme zhotovit.
Prý se u většiny stavebních firem cena v průběhu stavby klientovi navýší pomocí skrytých příplatků či tzv. víceprací, jak je to u vás?
Takové postupy si nemůžeme dovolit. Vše děláme průhledně a se snahou říkat i nepříjemné věci předem, tohle kouzlení s cenou nemáme zapotřebí. Klient od nás dostane v průběhu přípravy stavby dvě kalkulace. První naši kalkulaci, říkáme jí hrubá kalkulace, vytvoříme na konci tzv. přípravných předprojektových prací, které začínají návštěvou klientovy parcely. Tam už se projeví na ceně vliv všeho, co souvisí s parcelou, inženýrskými sítěmi, úpravami domu, výběrem nadstandardů. Často se náklady zvýší zásahem podmínek stavebního úřadu či Územního plánu pro danou lokalitu. Finální kalkulaci spočteme z hotové projektové dokumentace a podmínek úřadů z vydaného ohlášení/povolení stavby. Ta je už je určena pro cenový dodatek ke Smlouvě o dílo. Změny ceny v průběhu stavby jsou možné, vychází od klienta. Např. když se klient rozhodne pro další změny už když se rozběhla stavba. Třeba když se rozhodne pro plot, bránu a branku, které si třeba původně chtěl časem udělat sám. To se děje celkem často :-) Také se projeví klientův výběr zařizovacích předmětů z kategorie nadstandard. Příklad - stačí, když v rozpočtu původně máme laminátové plovoucí podlahy, ale ve vzorkovně dodavatele si klienti vyberou komplet vinylové podlahy. Takže nejen rozdíl v ceně materiálu a práce, ale navíc i samonivelační stěrka. Tto pak desetitisíce přímo naskakují. Krásná dlažba ze Španělska, té se nedalo odolat...Okna místo bílých budou v barevném dekoru atd. Položka k položce.
Chápeme to, klient to prostě chce mít pěkné a jinak to prožívá, když už mu dům roste před očima, než když se rozpočet plánoval jen nad výkresy domu a byla snaha hlídat peněženku.
Z dlouhodobé praxe proto klientům vždy doporučujeme, aby měli připravenou rezervu nad rozpočet. Resp. rezervy dvě - jednu na ty příklady popsané výše, druhou na nárůsty cen - v době pokračujících nárůstů cen stavebních materiálů, dopravy i řemeslné práce doporučujeme tu rezervu víc, než v předchozích letech. Pokud klient nemá možnost rezervy ve financích, důrazně mu doporučujeme změnšit užitnou plochu domu. Naším společným cílem je předat klientům hotový dům.
Proč v ceníku uvádíte i cenu za metr čtvereční užitné plochy?
To je na delší vysvětlení. Sledujeme postupy některých stavebních firem, posloucháme názory klientů a došli jsme k závěru, že klienti jsou denně pod takovým tlakem reklamy a médií, že jejich rozhodování je velmi složité. Spousta negativních příběhů na internetových diskusích a v televizních pořadech typu Černé ovce, zároveň časopisy a poštovní schránky zasypané reklamou. Podle čeho srovnávat, komu věřit? Samozřejmě, základem jsou reference, nejlépe vidět hotové nebo rozestavěné stavby naživo. Internetové diskuse pomohou jen částečně, jsou zaplavené falešnými pozitivními i negativními příspěvky, to už je dnes součást boje o klienty.
Podle nás na začátku postačí zdravý selský rozum a pak možnost porovnávat podle nějakých jednotných parametrů. Příklad – lze vedle sebe postavit na roveň zděný dům a montovanou stavebnicovou stavbu na bázi desek z dřevní hmoty? Nebo z betonových prefabrikovaných dílců? Každý materiál má své pro a proti, svou hodnotu. Takže když porovnávat, tak začít od velikosti užitné plochy domu (v té bydlíme) a tzv. standardů – tedy porovnávat materiálovou skladbu a vybavení domu ve standardní verzi od základů až po hromosvod.
Když má dům v základní ceně jen přímotopy, tak to je opticky dobře vypadající rozdíl v pořizovacích nákladech oproti kvalitnímu kotli s radiátory - jenže až bude klient bydlet, pocítí na peněžence rozdíl v nákladech za vytápění. Když jsou příčky ze sádrokartonu oproti zděným, také je to rozdíl. Zateplení 5 nebo 20 cm také není totéž. Z materiálů typu Porfix, Ytong apod. nestavíme, naše heslo je Můj dům, můj hrad - a hrad má být pevný jako skála. Proto, jak si níže přečtete, upřednostňujeme pevné tvárnice z vápenopísku. Případně červené tvárnice Porotherm nebo Heluz, ale ty jsou letos neustále od výrobců nedostatkové.
Aby klient neporovnával hrušky s jablky, doporučujeme přistoupit k porovnání základní ceny podle nějakého jednoznačného parametru – ne však jen podle toho, zda se jedná o dům přízemní nebo patrový a zda je to třeba 4+1.
Není totiž 4+1 a 4+1 - když si kupujete například byt, také vás zajímá kromě počtu pokojů hlavně jeho velikost. Tedy kupujete hlavně užitnou plochu, že? A to je se stavbou domů stejné. Cena se odvíjí především od plochy, od prostoru k žití. Proto doporučujeme srovnávat cenu za metr čtvereční užitné plochy. Mezi firmami vám pak vyjdou zajímavé rozdíly.
Jak je to s financováním stavby – platí se zálohy předem?
Financování stavby u drtivé většiny klientů probíhá přes hypotéku, málokdo má našetřených několik milionů na pořízení parcely a stavbu domu. Pro zajištění hypotéky máme svého finančního specialistu, který je v oboru již 20 let a můžeme jak z firemní, tak i z osobní zkušenosti potvrdit, že své práci rozumí. Například umí zafixovat úrok rok a půl dopředu- V dnešní době, kdy banky jednak stále zvyšují úroky, ale hlavně zpřísňují pod tlakem ČNB podmínky pro poskytování hypoték, náš finanční poradce čím dál častěji říká, že přišla doba, kdy nejde ani tak o výši úrokové sazby, ale aby klient hypotéku vůbec získal. A my dodáváme, že je důležité, aby byla dobře nastavená na výstavbu domu. Ne každá banka na to má postupy, které si sednou s těmi našimi.
U nás máme systém postupných splátek postavený pro klienta výhodně - neplatí zálohy předem, ale každou splátku zaplatí až po provedení jednotlivých fází stavby. Peníze složí do advokátní úschovy, ze které jsou nám postupně dle smlouvy o úschově vypláceny. V případě hypotéky je to stejný princip – čerpání úvěru probíhá postupně až po dokončení každé fáze stavby. Do úschovy je však potřeba na začátek složit finance pokrývající alespoň první dvě úvodní fáze stavby. Tím je zajištěno bezpečné financování pro obě strany.
Vaše domy jsou zděné z vápenopískové tvárnice tloušťky 175 mm. Jiné konstrukční systémy ale mají podstatně silnější stěny.
To je naopak výhoda vápenopískové tvárnice – má oproti jiným materiálům velmi vysokou pevnost v tlaku . Proto díky její menší tloušťce při stejném vnějším rozměru domu docílíme větší vnitřní užitnou plochu domu - získáte o 10% více metrů čtverečních uvnitř. To není málo, že? Dále oceníte, že dům je pevný, skutečně se hodí slovo bytelný. Však také ne každá stavební firma s tímto skvělým, ale těžkým, tvrdým a na manipulaci náročným materiálem umí pracovat. Vápenopískové tvárnice šetří klientům peněženku – díky vysoké tepelné akumulaci, kdy spolu se zateplením dům zvenčí neprochladne a jakmile doma zatopíte, do vápenopískových stěn se naakumuluje teplo a kotel se nespouští tak často. Poznáte už jen položením ruky na stěnu, že dům dlouho drží teplo – na rozdíl od jiných systémů, například dřevostaveb. Znáte to, když v noci vypadne proud, nespustí se kotel a ráno se probudíte do studeného domu? To se v našich domech skutečně nestane. K tomu přidejte výbornou zvukovou izolaci (z vápenopísku už ve standardu zdíme příčky) a to, že vápenopísek je ekologický materiál tvořící příznivé mikroklima v místnostech, který má navíc minimální nasákavost a nedrží se v něm vlhko. Dům je pak nejen ekonomický, ekologický, pevný jako hrad, ale hlavně - dobře se v něm žije. Ideální materiál pro nízkoenergetické a pasivní stavby. V Německu, kde se z něj nejvíce staví, o jeho výhodách dobře vědí. Už 120 let…
Je v ceně domu projektová dokumentace?
Projektová dokumentace a její součásti potřebné pro ohlášení stavby nejsou součástí ceny stavby. Individuální projekty naceníme předem. Kompletní projektová dokumentace k provedení stavebního ohlášení, která kromě projektu typového domu obsahuje mnoho dalších povinných součástí (koordinační situační plán a výkresovou část, průvodní technickou zprávu, projekty připojení IS, statickou zprávu, požárně bezpečnostní zprávu, průkaz energetické náročnosti budovy, radonový průzkum, PENB) stojí kolem 160.000 Kč+DPH. Po podpisu smlouvy o dílo ji klient získá s 50% slevou - tedy má ji za 80.000 Kč+DPH v případě našeho typového domu a za 90 tis. Kč +DPH u individuálního projektu.
Můžete k nám přijít i s již zhotoveným individuálním projektem domu z jiného konstrukčního systému, než je námi preferovaný vápenopísek Sendwix KM Beta nebo Kalksandstein. Pokud to nebude porobeton typu Ytong, Porfix apod., ale bytelný zděný dům (dřevostavbám, respektive stavebnicovým systémům na bázi dřevotřískových nebo dřevocementových desek, se nevěnujeme), postavíme dům na klíč i podle něj. Jen nás často mrzí, že klienti za námi nepřišli nechat si individuální projekt připravit a zhotovit, protože pak bychom namísto pasivního nacenění mohli aktivně dům navrhnout a projektovat "na míru parcele a peněžence".
V praxi často vidíme, že u externích projektantů toto cílení na klientovy finance neproběhne - víc se při projektování řídí prioritami klientů, než budoucí cenou stavby.
Chápeme je, zaplaceno dostanou za to, že klient je s projektem spokojený :-)
My však domy projektujeme VŽDY s cílem ufinancování stavby, jedině pak má projekt podle nás - a hlavně klientů - smysl.
Jaké podklady jsou potřeba pro započetí prací na projektové dokumentaci?
Základem je vlastnictví parcely. Případně stav, kdy si parcelu klient kupuje a již probíhá kupní proces. Potřebujeme výpisy z katastru – mapu a List vlastnictví. Důležitá povinnost majitele parcely, vyžadovaná stavebním úřadem, je provedení radonového průzkumu (spolu s PENB je to součást ceny naší projektové dokumentace). Rádi bychom od Vás už při prvním setkání obdrželi z územního plánu místní regulativa obce. Rozsah těchto pravidel výstavby je někdy velmi odlišný, obec od obce, a může ovlivnit vzhled a cenu domu. Potřebujeme další informace, především podklady k sítím, přístupové cestě atd. Vše domlouváme v průběhu již zmíněných přípravných pracích.
Jak postupujete, když chci individuální dům ?
Záleží na tom, jestli už máte nebo nemáte vlastní projektovou dokumentaci. Pokud ji máte, jak píšeme výše, pak s Vámi započneme podobné přípravné práce, ale místo abychom je směrovali ke zhotovení projektové dokumentace, tak je směrujeme k posouzení toho, jak je projektová dokumentace zhotovena z pohledu realizační firmy, tedy začneme návštěvou Vaší parcely. Pak se věnujeme Vaší projektové dokumentaci a celé to zakončíme kalkulací. Pokud vlastní projektovou dokumentaci nemáte, ale máte jasnou představu o budoucím domě, tak po úvodní seznamovací schůzce v naší kanceláři rozběhneme přípravné předprojektové práce, které stejně jako u našich typových domů začnou návštěvou Vaší parcely, ale pak již začneme připravovat výkresové studie jako podklady pro projektanty, aby měli z čeho zhotovit Vaši individuální dokumentaci ke stavebnímu povolení/ohlášení. A zase to celé zakončíme kalkulací a pokračujeme směrem k zadání práce projektantům. Rozhodně doporučujeme postupovat tak, že si návrh i projekt domu necháte vypracovat u nás. Důvod je jednoduchý a prověřený praxí - když si necháte projekt zpracovat jinde, tak nebude od počátku hlavním kriteriem dodržet cenovou úroveň. Projektant dům nestaví, on především poslouchá klientovo zadání. Když pak takto vytvořené projekty naceňujeme, často dochází k rozporu mezi tím, jaký cenový strop klient svému projektantovi řekl, a jak jsme to my spočítali.
Pokud dům od počátku navrhujeme a projektujeme my, tak klientova cílová cena a její dodržení včetně docílení finanční rezervy je pro nás hlavní prioritou. Od ní se totiž odvíjí náš návrh domu.
K čemu je dobrý projekt stavby, na jejíž realizaci klient nemá peníze ??
Jak řešíte vytápění ?
Pravidla pro PENB už se opět zpřísnila, takže od letoška je nutné uvažovat o tepelném čerpadle v kombinaci s další technikou - tepelné čerpadlo+fotovoltaika je pro PENB jistota, někdy lze zvolit i jiné doplňkové řešení, záleží na výpočtu energetika. Tepelné čerpadlo vzduch-voda je v základní ceně domu.
Je možné dům více zateplit ?
Fasáda je zateplena již ve standardu 20cm fasádním polystyrenem a okna trojskla, je možné přidat dalších 5-10 cm. A jsou možné další úpravy, vedoucí k šetření nákladů na vytápění - více zateplíme podlahu i strop. Ideální je, aby dům dostal zateplenou celou obálku, ne jen její část.
Dá se dům zvětšit na délku nebo šířku? Kolik to stojí?
Ano, v rámci klientských změn je možné zvětšit šířku nebo délku domu, např. u našich přízemních typových domů každý metr čtvereční zastavěné plochy navíc stojí v aktuálních cenách cca 48.000 Kč včetně DPH.
Je vaše stavební společnost schopná zajistit napojení na inženýrské sítě?
V ceně domu je vyvedení sítí metr od paty domu, v případě zájmu provedeme veškeré potřebné práce a sítě připojíme. To platí i v případě potřeby zbudování čističky nebo jímky, velmi často osazujeme parcely retenční jímkou, vsakem atd.
Můžeme si něco na domě udělat svépomocí nebo si zajistit vlastní materiál?
Kromě drobných dokončovacích prací, jako je vymalování, to možné není. Stavíme dům na klíč, proto na dům a vybavení poskytujeme smluvní záruky. Když by si chtěl klient udělat třeba základovou desku nebo jen částečně nějaké odborné práce, tak riskujeme následné vady nebo narušení smluvního harmonogramu stavby. Vlastní materiál klienta také není možný. V historii firmy jsme na toto přistupovali, ale když se začaly množit případy, kdy klient např. koupil materiál ve výprodejích hobbymarketů a ukázalo se, že je nekvalitní a byly problémy s reklamacemi, komplikoval se nám harmonogram návaznosti prací, ustoupili jsme od toho. Není naším cílem zjišťovat, kdo za co může nebo řešit za klienta nedodržené termíny dodání nebo reklamace s jeho, pro nás neprověřenými dodavateli. Pracujeme s našimi dlouhodobě prověřenými smluvními dodavateli, známe jejich sortiment a víme, jaké mají termíny, záruky, reklamační servis. Ten postup je logický, protože při stavbě na klíč na sebe bereme kompletní zodpovědnost.
Je možná i varianta na dokončení - „hrubá uzavřená stavba“. Ta je včetně oken a vchodových dveří, případně se dá dohodnout i provedení zateplení a finální fasády.
Jak si vybírám vnitřní vybavení – podlahy, dlažbu, obklady, sanitu, dveře, zásuvky atd.?
Zařizovací předměty si vybíráte podle sebe návštěvou vzorkoven našich smluvních dodavatelů. S celým dokončovacím a vybavovacím procesem vám u nás pomohou naše kolegyně, ktreré to ve spolupráci s klienty a stavbyvedoucími mají na starost. Funguje to velmi dobře - naši stavbvedoucí se starají o technickou část a především správnou instalaci, ale zkuste za nimi přijít, ať vám doporučí ten správný druh obkladaček :-) :-) Například náš hlavní dodavatel sanity Vám první vizualizaci poskytne zdarma. Pokud si vyberete dražší materiály, než jsou ve standardu, ve Vyúčtování stavby budou dopočteny. Pro výběr té správné barvy fasády nabízíme svým klientům provedení tří barevných vzorků finální probarvené omítky fasády zdarma (na malém vzorníku barev vypadá barva jinak než na větší ploše). Na kompletní výběr vybavení má klient dostatek času, většinou i déle než 30 dní, protože některé volitelné prvky (vypínače, zásuvky, umístění osvětlení, vývody vody a odpadů ) si klient individuálně navolí v určité fázi hrubé stavby. Vyzveme jej, aby si promyslel, kde bude chtít mít nábytek a další vybavení domu, a pak společně procházíme dům a klientovi zakreslujeme, kde a kolik chce mít vypínačů, zásuvek, umyvadel atd. Protože v době, kdy počítáme kalkulaci pro smlouvu o dílo, neznáme plány klientů, jak přesně chtějí řešit vnitřní vybavení, máme pro každé vybavení nějakou cenovou hladinu a počet kusů ve standardu, a pak to ve Vyúčtování dopočítáme podle toho, jak si to klient navolil.
Musíme si najít na stavbu plotu jinou firmu?
I plot, brána a branka jsou součástí našich služeb. Pokud budete chtít, postavíme Vám podle přání i plot, bránu a branku. A nejen to, umíme vybudovat pěknou zahradu se specialisty na projektování a realizaci zahrad, jezírek, bazénů. Přejete si třeba k bazénu i saunu? Máte ji mít.
Jak řešíte kuchyňskou linku?
Klient si může kdekoliv pořídit kuchyňskou linku a dát nám podklady, kde potřebuje odpady, vývody vody, el. Doporučujeme však využít naší nabídky zakázkové linky na míru, včetně spotřebičů - máme vlastní truhlářskou dílnu. Kuchyňská linka je pro fungování kuchyně a spokojenost majitelů domu naprosto zásadním prvkem. Nabízíme i vlastní certifikovaná dřevěná eurookna a nábytek na zakázku.
Máte vzorový dům?
Vzorové domy většinou používají klasičtí developeři, kteří rozparcelují lán pole na desítky parcel, zasíťují je a postaví tam vzorový dům. Vzorové domy jsou v drtivé většině provedeny čistě z reklamních důvodů, v maximální nadstandardní výbavě, která je hodně vzdálena inzerovaným nižším cenám ve standardu a už vůbec zájemce nemá jistotu, že tak, jak je postaven reklamní dům, bude vypadat i reálná práce.
My stavíme domy klientům na jejich parcelách a můžeme Vám během probíhající výstavby ukázat rozestavěné domy i zevnitř, než je klientům předáme k užívání.
Namísto reklamních domů tak uvidíte reálné stavby a konkrétní výsledky naší práce.
Jaký je postup při přípravě domu a stavby ?
Nejdříve Vás pozveme na osobní jednání, kde si popovídáme o tom, jaký dům si představujete, jaké jsou Vaše priority a cenová představa. Zodpovíme připravené dotazy. Další fáze jsou přípravné předprojektové práce, které začínají návštěvou parcely klienta, změříme si její sklon a další vlastnosti, abychom se rozhodli pro správný typ základů a společně s klientem vymyslíme natočení a osazení domu. Budeme od Vás potřebovat podklady k parcele, přístupové komunikaci a k sítím - informace z Územního plánu (místní regulativy), katastrální mapu a List. vlastnictví. Pak podklady zpracuje projektant, vzájemně si odsouhlasíme úpravy domu a vytvoříme tzv. hrubou kalkulaci. Po jejím odsouhlasení začnou práce na kompletní projektové dokumentaci ke stavebnímu ohlášení. Pokud se dohodneme, že pro Vás budeme dům připojovat na sítě, stavět plot, případně studnu, jímku nebo čističku atd., doplníme kalkulaci samozřejmě i o tyto práce. Tato cena bude součástí Smlouvy o dílo, kterou mezitím podepíšeme. Jakmile bude projektová dokumentace hotová (cca 4 měsíce), klient si rozběhne proces stavebního povolení/ohlášení (v ideálním případě do 4 měsíců nabyde právní moci, ale někdy to trvá i rok...). A pak už si od Vás převezmeme budoucí staveniště spolu s cedulkou Stavba povolena - obvykle zvládáme vykopnout do 4 měsíců poté, co ohláška nabude právní moci.
Jak dlouho to vše potrvá, než se budeme moci nastěhovat ?
Z praxe vyplývá průměrná délka přípravy před započetím zemních prací okolo 10-12 měsíců - z toho min. 4-8 měsíců trvá proces stavebního ohlášení. Od získání souhlasu sousedů, souhlasných stanovisek dotčených orgánů státní správy a správců sítí, vyjmutí z půdního fondu, provedení různých studií a posudků, které úřady v poslední době zpřísňují, až po samotné zpracování na stavebním úřadě (proto někdy celý proces trvá podstatně déle).
O tom, že jsme v ČR "světoví rekordmani" v délce stavebního řízení, se už v médiích píše dlouho, stejně jako dlouho nám politici slibují zjednodušení a zrychlení. Těšíme se, až se toho dočkáme :-)
Zhruba 2 měsíce zaberou první studie, úpravy a kalkulace domu na začátku celé přípravy, 4 měsíce zabere tvorba projektové dokumentace. A pak nastane proces výše zmíněného stavebního ohlášení, což je proces, který má v ČR někdy až extrémní délku trvání, kterou my neovlivníme. Síla úředníka je u nás opravdu mimořádná a 157. místo na světě v délce stavebního řízení o něčem jasně vypovídá.
Je potřeba počítat s touto přípravnou fází při úvahách, kdy chce klient stavět, jak do tohoto období zasáhne zima, která jej samozřejmě prodlouží, apod.
Od počátku naší komunikace všechna tato důležitá témata s klienty projednáváme, protože i když stavět umíme celkem rychle, přípravná fáze má své nároky na čas.
A vlastní stavba, pokud nám počasí přeje a dodavatelé nám včas vozí materiál, nám trvá u přízemního domu 3+1 maximálně 10 měsíců, dům 4+1 předáváme za 12 měsíců a domy patrové za průměrně 16 měsíců. Pokud si klient přeje garáž, plot, přípojky sítí, úpravu zahrady nebo širší škálu zpevněných ploch, pak se jen o několik týdnů termíny posunou. Tyto termíny platí pro oblast Prahy a středních Čech, kde především působíme. Pokud se dohodneme na stavbě RD ve vzdálenějších regionech, budou smluvní termíny stanoveny dle individuální dohody. Bohužel, v současné době výpadků materiálu u výrobců jsou tyto termíny jen orientační.